Какие изменения принесет нам новый Жилищный кодекс? 

Второго марта вступает в силу документ, о котором уже написаны книги. Обновленной версии Жилищного кодекса ждали все: банкиры, военные, юристы коммунальных служб, злостные неплательщики-уклонисты, товарищества собственников…

Уже послезавтра многие проблемы, которые невозможно было решить годами, сдвинутся с мертвой точки. Одни побегут в банк платить по счетам, о которых «забыли» с конца 1990-х. Другие начнут готовить иски на выселение в суд. Третьи задумаются об ипотечных кредитах. Ясно одно: наша жизнь изменится коренным образом. О новациях, тонких моментах и исключениях нового ЖК  беседуем с одним из разработчиков документа — Овчинниковой-Быковой Еленой Владимировной

Бывшим супругам укажут на дверь

 — Один из принципиальных постулатов нового ЖК — усиление прав собственников. В отличие от кодекса образца 1999 года собственник теперь имеет право выселить без предоставления жилого помещения совершеннолетних членов своей семьи, которые ведут асоциальный образ жизни или нарушают нормы общежития. А также бывших членов семьи: прежде всего имеются в виду бывшие супруги, проживающие после развода в родительской квартире. Елена Владимировна, давайте перечислим те категории, которые относятся сегодня к понятию «члены семьи собственника»…

— Это супруг, супруга, дети (в том числе усыновленные, удочеренные), родители (в том числе усыновители и удочерители). К членам семьи также относятся родные братья и сестры, дедушка и бабушка, внуки, проживающие совместно с собственником, нанимателем и поднанимателем, членом организации граждан-застройщиков и ведущие с ним общее хозяйство. В эту категорию также входят иные родственники, свойственники, нетрудоспособные иждивенцы, проживающие совместно, ведущие с собственником общее хозяйство и заключившие с ним письменное соглашение о признании их членом семьи.

Обращаю ваше внимание на последнюю фразу: по новому кодексу, ведения совместного хозяйства для признания членом семьи теперь недостаточно — для отдельных категорий нужно обязательно подписать соглашение. Оно составляется и заключается с собственником в произвольной форме и регистрируется в администрации района. Если этой бумаги нет, человек не будет признан членом семьи даже при условии ведения совместного хозяйства. Со всеми вытекающими последствиями.

— Хорошо, какие же права дает гражданину признание его членом семьи? Что, в этом случае его нельзя выселить?

— Нет, как раз выселить его можно. Признание членом семьи — это не избавление от ответственности за нарушение норм проживания и не свидетельство о получении жильцом каких-то прав на собственность. Это лишь подтверждение его полноценного права на пользование квартирой, а также обязанности в несении расходов по ее содержанию.

— А что же с бывшими супругами: получается, теперь выселить их станет проще?

— Да. Теперь для выселения даже не нужно административных нарушений со стороны бывшего супруга или супруги. Если последние не имеют своей доли в общей собственности и расторгают брак, то они подлежат выселению по требованию собственника без предоставления другого жилья. Конечно, если иное не установлено брачным договором или письменным соглашением о порядке пользования жилым помещением. Обратите внимание, это тоже новая форма документа. Скажем, если супруги заключили такое соглашение и оговорили, что после развода право пользования родительской квартирой мужа у бывшей супруги сохраняется, норма по выселению ЖК не будет иметь силы.

— Что нужно сделать собственнику для выселения бывшего члена семьи? Предусмотрены ли какие-то исключения, если, скажем, у бывшей супруги двое несовершеннолетних детей?

— Нужно подать иск в суд. Что касается исключений, никаких оговорок касательно несовершеннолетних в этой статье не сделано. Однако при этом не стоит сбрасывать со счетов органы опеки и попечительства. При судебных разбирательствах подобного рода они будут обязательно приглашаться.

— Правильно ли мы понимаем, что данная норма будет распространяться только на те семьи, которые оформят развод после 2 марта?

— Нет, к сожалению, она будет касаться всех. Единственное, что с момента вступления в силу нового Жилищного кодекса бывшим членам семьи собственника в случае подачи иска будет даваться год отсрочки. Это значит, что их смогут выселить из жилья не ранее чем со 2 марта 2014 года. Сделано это для того, чтобы как можно больше людей узнало о такой норме, а также о том, что может с ними случиться. Знали и смогли подыскать себе съемное жилье либо предпринять другие шаги для защиты своих интересов.

Собственника-должника смогут выселить за 1,5 года

— Одна из самых обсуждаемых новаций Жилищного кодекса — возможность выселения собственника квартиры за систематическую неуплату, а также переселение нанимателя-должника в жилье, уступающее прежнему по размеру, потребительским качествам и даже находящееся в другом населенном пункте. Каковы критерии и процедура выселения в обоих случаях?

— Прежде всего это шестимесячная (без уважительных причин) задолженность по оплате жилищно-коммунальных услуг. Далее идут различия. Если мы говорим о нанимателях госжилфонда, их могут выселить как с предоставлением другого жилого помещения, так и без него. Проще говоря, на улицу. Давайте разбираться…

Итак, если человек более полугода не платит по счетам, по решению суда его могут выселить в другое жилье (вплоть до комнаты на общей кухне или пустующего частного дома в другом населенном пункте). Если же на нанимателя в течение года составляют три и более административных протокола за нарушение правил проживания, то вместе с членами семьи его могут выселить без предоставления иной жилплощади. Разумеется, речь здесь не идет о протоколах за нарушение ПДД или ловлю рыбы в период весеннего нереста. Мы говорим о порче домового имущества, создании антисанитарных условий проживания, скандалах, хулиганских действиях в отношении соседей и иных нарушениях норм общежития. В любом случае основания должны быть очень вескими.

Отдельный разговор — собственники жилых помещений. Кодекс 1999 года долгое время не давал коммунальным службам страны никакой возможности выселить подобных неплательщиков. Теперь она появилась. Допустим, владелец квартиры без уважительных причин более 6 месяцев не платит за ЖК-услуги, после чего получает по почте предупреждение от мест-ной администрации. На погашение задолженности ему дают месяц. Если за это время он не ликвидирует ее полностью и возможности возврата долга за счет другого имущества собственника нет, исполком вправе своим исковым заявлением понудить его к отчуждению жилья. Если за год оно так и не продано, а долг не уплачен, жилье по решению суда подлежит принудительной продаже с публичных торгов. Что дальше? Из суммы, полученной после аукциона, оплачивается задолженность, собственнику в течение двух месяцев возвращается остаток средств и приобретается новая жил-площадь. Обращаю внимание: она может быть меньше ранее занимаемой, уступать ей по потребительским качествам и находиться в другом населенном пункте.

— По вашим подсчетам, сколько времени пройдет, прежде чем собственник окончательно лишится своего приватизированного жилья?

— Около полутора лет.

Повернутся ли банки лицом к ипотеке?

— Проработан ли на данный момент механизм продажи жилья с публичных торгов, выселения и поиска местной администрацией другой жилплощади?

— В принципе, все уже прописано, и новых нормативных актов по данному вопросу разрабатывать не планируется. По торгам, например, будут задействованы общие нормы гражданского права. А процедура выселения будет работать по аналогии с той, что сегодня применяется в отношении нанимателей-неплательщиков. Что касается поиска новой жилплощади, в Жилищном кодексе не указано, что она должна быть обязательно в Минске, Гродненской или Витебской области. Тут все будет зависеть от взаимодействия между Мингорисполкомом и местными органами власти, а также наличия свободной жилплощади.

— Хотелось бы знать, сколько лицевых счетов по республике сегодня попадают в группу риска? Имею в виду тех, кто не платит за ЖК-услуги более полугода.

— На начало 2013 года в эту категорию попадали около 19 000 собственников и 12 500 нанимателей. Это потенциальные претенденты на выселение.

— Как вы считаете, смогут ли столь принципиальные нормы в части выселения стать гарантом для банков и дать зеленый свет ипотечным кредитам?

— Мне сложно что-то говорить относительно банков. Скажу лишь, что раньше камнем преткновения при выдаче кредитов под залог недвижимости было отсутствие соответствующей процедуры выселения. Сегодня мы видим, что она появилась. Причем в новом ЖК нет оговорок по поводу «уважительных причин» или наличия/ отсутствия у кредитополучателя несовершеннолетних детей. Здесь четко написано: «После прекращения права собственности на жилое помещение, находящееся в залоге у банка, гражданин и граждане, проживающие совместно с ним, подлежат выселению без предоставления жилого помещения». Таким образом, действенный рычаг по воздействию на неплательщика у банкиров теперь есть. Остановка за ними.

Жировки станут толще, отключения воды — короче

— Правда ли, что новый Жилищный кодекс обяжет эксплуатирующие организации выдавать жильцам новые, более расширенные по содержанию жировки? То есть теперь у нас не останется вопросов о том, на что же пошли наши деньги в графе «Техобслуживание»?

— Да, такая норма в новом кодексе есть. Она предусматривает, что в платежных документах должны в обязательном порядке указываться тарифы, объемы оказанных жилищных услуг, а также перечень таких услуг по многоквартирному жилому дому. Практика показывает, что граждане хотят в деталях знать, за что именно они платят каждый месяц. В том числе видеть расшифровку графы «Техобслуживание» (которая в принятом ЖК получила исчерпывающее определение). Так что можно смело сказать, что эта статья кодекса родилась из настоятельных пожеланий людей.

— Получается, наши жировки станут более объемными?

— Думаю, да. Возможно, к существующей квитанции даже придется сделать приложение. Трудно спрогнозировать, как все это будет выглядеть в регионах и столице. Пока лишь могу сказать, что разработка какой-то отдельной формы для новой жировки сейчас не ведется.

— Насколько нам известно, до последнего времени лишь Минский горисполком принял волевое решение выполнять летние регламентные работы на теплосетях не более чем за 2 недели. В новом кодексе это обязательство впервые распространено на все регионы страны…

— Да, такая норма появилась в разделе эксплуатации жилищного фонда. Отныне сроки проведения профилактических и ремонтных работ на тепловых сетях и сетях горячего водоснабжения в межотопительный период, как правило, не могут превышать двух недель.

— Это значит, что в случае необоснованной задержки этих сроков жильцы вправе подать иск на районный или областной жилкомхоз?

— Да, это так. Здесь однозначно будет действовать норма закона «О защите прав потребителей жилищно-коммунальных услуг». Уверена, все это подстегнет подрядчиков выполнять работы вовремя и качественно. Конечно, бывают случаи, когда причина задержки объективная и технически мотивированная, и тогда ее нужно принять во внимание. Но бывает, увы, и другое: люди из-за медлительности ремонтников по месяцу-полтора сидят без воды. Куда ж это годится?!

Уволен по статье? Попрощайся с общежитием

— Серьезная проблема в деятельности товариществ собственников — отсутствие должного контроля со стороны исполнительной власти. «Вы сами себе хозяева, сами и решайте свои проблемы», — зачастую так неофициально отвечают членам ТС в исполкомах. Нередко такая позиция приводит к нарушениям и злоупотреблениям со стороны руководства ТС. Знаю, что новый Жилищный кодекс пытается решить этот непростой вопрос…

— Администрации районов и местные органы власти наделяются правом проводить ревизии финансово-хозяйственной деятельности организаций застройщиков, ТС и гаражных кооперативов. Однако нужно понимать, что их периодичность напрямую определяется нормами Указа № 510 Президента от 16 октября 2009 года. Для простых граждан это большое дело и шаг вперед. Теперь в случае их коллективной жалобы местные власти должны вмешаться, проверить финансовые документы и сделать свое заключение.

— Какая судьба ожидает граждан, которые живут в ведомственных общежитиях, прекратив при этом с предприятием трудовые отношения?

— Тех, кто заселился после 2 марта 2013 года и позднее уволился с предприятия, ожидает выселение без скидок на стаж и возраст членов семьи. Другую жилплощадь им не предоставят. Всех, кто заселился в ведомственное общежитие и прекратил трудовые отношения до вступления в силу нового ЖК, эта норма не коснется. Однако здесь есть одно исключение. Если нанимателя уволили по статье за нарушение трудовой дисциплины, он также будет выселен вместе с членами семьи без предоставления иной жилплощади. Даже несмотря на то, что он отработал более десяти лет и расторг трудовые отношения до 2 марта. 

— И последний вопрос. Правда ли, что отныне списки домов, которые становятся на капитальный ремонт в текущем году, до 1 февраля должны будут публиковаться в СМИ?

— Да. Причем указаны будут не только номера домов, но также сроки начала и окончания работ. Кроме того, тут же можно будет увидеть перспективные планы капремонта и тепловой модернизации на ближайшие 5 лет. Данная информация будет размещаться в газетах, а также на сайтах местных органов власти. 

-----------------------------------

Любопытно

В новом Жилищном кодексе впервые оговорены вопросы регулирования жилищных отношений с участием военнослужащих, а также детей-сирот и оставшихся без попечения родителей. Кроме того, в документе рассматриваются все аспекты жилищных отношений с участием обязанных лиц и граждан, признанных недееспособными и проживающих в стационарных учреждениях социального обслуживания. Еще одна новация — жилищные отношения с участием организаций негосударственной формы собственности.

-----------------------------------